نگاهی به بحران اعتباری 2007 – 2008

این نوشته در ارتباط با اپیزود “پرونده ویژه: بحران اعتباری 2007 – 2009” منتشر می‌شود.

در سال‌های 2007 و 2008 اقتصاد آمریکا با یکی از شدیدترین بحران‌های مالی تاریخ مواجه شد. این بحران به سرعت از آمریکا به دیگر کشورها گسترش یافت و تمام جهان را درگیر کرد. بسیاری از نهادهای مالی ورشکسته شدند و بسیاری دیگر تنها با کمک‌های دولتی (در زبان انگلیسی: government bailout) به حیات خود ادامه دادند. در نتیجه این بحران، نهادهای مالی بیش از گذشته به اهمیت مدیریت ریسک پی بردند و البته نهادهایی که روش‌های درستی برای مدیریت ریسک به کار برده بودند، کمتر از دیگران در بحران آسیب دیدند. بحران اعتباری 2007 و 2008 از بازار املاک و مستغلات آمریکا شروع شد و بعد به دیگر بخش‌های بازار مالی و اقتصاد گسترش یافت؛ بنابراین پیش از هر چیز باید نگاهی به وضعیت بازار املاک مستغلات آمریکا پیش از بحران داشته باشیم.

بازار املاک و مستغلات آمریکا

نقطه شروع بحران 2007 و 2008 آمریکا بازار املاک و مستغلات آمریکا بود. نمودار مقابل شاخص S&P/Case-Shiller composite 10-City Composite Home Price (منبع) را برای بازار املاک آمریکا در حد فاصل سال‌های 1987 تا 2020 نمایش می‌دهد. این شاخص، سطح قیمت خانه را در ده کلان‌شهر منتخب آمریکا اندازه‌گیری می‌کند.

همانگونه که مشاهده می‌شود، در حدود سال 2000 میلادی سرعت رشد قیمت خانه در آمریکا افزایش یافته و شدت این افزایش به گونه‌ای بوده است که حبابی در این بازار شکل گرفته است. البته لازم به ذکر است، در زمان افزایش قیمت مسکن افراد اندکی از حبابی بودن این بازار آگاه بوده‌اند و تنها پس از ترکیدن حباب همگان از این موضوع مطلع شده‌اند. نرخ بهره پایین در سال‌های 2002 تا 2005 یکی از دو علت اصلی رشد سریع قیمت مسکن و تشکیل حباب در این بازه زمانی به شمار می‌رود. (زمانی که نرخ‌های بهره پایین باشد، سطح فعالیت اقتصادی افزایش می‌یابد و زمانی که نرخ‌های بهره بالا باشد، سطح آن کاهش می‌یابد.) علت دوم، آسان شدن دریافت وام برای خرید خانه در فاصله زمانی سال 2000 تا 2006 بوده است. در این بازه، شرایط دریافت وام مسکن در آمریکا آسان شده بود و بسیاری از افرادی که توان بازپرداخت اقساط وام مسکن را نداشتند، موفق به دریافت وام مسکن و خرید مسکن شدند.

آسان شدن شرایط دریافت وام

بانک‌هایی که در آمریکا وام مسکن اعطا می‌کردند، از سال 2000 شرایط دریافت وام را آسان کردند. آسان شدن شرایط دریافت وام، بسیاری از خانواده‌هایی که توان بازپرداخت وام را نداشتند را تشویق به دریافت وام و خرید مسکن کرد. با افزایش تقاضای وام مسکن و افزایش خرید مسکن، قیمت مسکن افزایش یافت؛ این اتفاق برای بانک‌های اعطا کننده وام بسیار جذاب بود؛ زیرا افزایش تقاضا برای وام سودآوری آن‌ها را افزایش می‌داد (چرا افزایش تقاضا برای وام مسکن سودآوری بانک‌ها را افزایش داده بود؟ در ادامه این مسئله شرح داده خواهد شد.) و افزایش قیمت‌های مسکن به این معنی بود که قیمت مسکن وثیقه شده رو به افزایش است و اگر شخص توان بازپرداخت اقساط وام را نداشته باشد، بانک با مصادره مسکن ضرر خود را جبران خواهد کرد؛ بنابراین ریسک بزرگی متوجه بانک‌های اعطا کننده وام نبود.

با گذر زمان، افراد دارای خانه افزایش یافتند و اعطا کنندگان وام باید راهی پیدا می‌کردند که افرادی که یک خانه داشتند را تشویق به خرید خانه دوم می‌کردند. اعطا کنندگان وام برای حل این مشکل دو راهکار را مورد استفاده قرار دادند:

• راهکار اول: اعطا کنندگان اقدام به افزایش میزان وام کردند. (برای مثال به جای اعطای وام به اندازه 70% مبلغ خانه، این رقم را تا 80%، 90% و 100% افزایش دادند.)
• راهکار دوم: اعطا کنندگان بسیاری از فرم‌های درخواست وام را به درستی بررسی نمی‌کردند و درآمد و وضعیت مالی شخص دریافت کننده وام را مورد توجه قرار نمی‌دادند. روش معمول در ایالات متحده این است که وقتی شخص درخواست وام مسکن می‌کند، وضعیت مالی، خوش‌حسابی و توان بازپرداخت وام توسط وی بررسی می‌شود و بانک بر اساس این اطلاعات تصمیم می‌گیرد که چه میزان از مبلغ خانه را به شخص وام دهد. افرادی که درخواست وام می‌کردند، از اینکه فرم‌های درخواست وام به درستی بررسی نمی‌شود آگاه بودند؛ به همین دلیل به دروغ وضعیت مالی خود را بهتر از آنچه که بود اظهار می‌کردند. البته بسیاری از تحلیل‌گران متوجه این موضوع شده بودند که بسیاری از دریافت کنندگان وام وضعیت مالی مناسبی برای دریافت وام ندارند، امّا صعودی بودن قیمت مسکن در آن زمان این مشکل را حل می‌کرد. چرا که حتی اگر شخص موفق به بازپرداخت وام نمی‌شد، بانک، مسکن را – که وثیقه وام بود – می‌فروخت و ضرر خود را جبران می‌کرد.

در چنین شرایطی انتظار می‌رفت دولت اقدام به سیاست‌گذاری با هدف جلوگیری از آسان شدن شرایط دریافت وام کند؛ با این حال دولت آمریکا از دهه 1990 در تلاش بود راهکاری برای خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از مردم آمریکا بیابد و به همین علت اعطا کنندگان وام را تحت فشار قرار داده بود تا به افراد با درآمد کمتر نیز وام پرداخت کنند. به همین علت، حالا که اعطا کنندگان وام خود اقدام به اعطای وام به همه مردم کرده بودند، دولت نیز از این وضعیت خوشحال بود و تصور می‌کرد موفق به حل مشکل بزرگی شده است.

ترکیدن حباب

نتیجه آسان شدن شرایط دریافت وام، افزایش تقاضا در بازار مسکن ایالات متحده و تشکیل حباب در این بازار بود. قیمت مسکن در فاصله سال‌های 2000 تا 2006 به شدت افزایش یافت. در نیمه دوم سال 2006 روند نزولی قیمت‌ها آغاز شد. یک دلیل آغاز روند نزولی قیمت‌ها، این بود که با افزایش قیمت مسکن، افراد کمتری توان خرید مسکن داشتند و تقاضا برای مسکن کاهش یافت. یک دلیل دیگر این بود که بسیاری از دریافت‌ کنندگان وام موفق به بازپرداخت وام نشدند و به همین دلیل بانک‌ها اقدام به مصادره کردن خانه‌ها و فروش آن‌ها کردند؛ در نتیجه عرضه مسکن نیز افزایش یافت. این مسئله تبدیل به یک حلقه شد و بارها و بارها تکرار شد. یعنی عرضه قیمت مسکن بیشتر و بیشتر شد و افراد بیشتری برای بازپرداخت وام ناتوان شدند و در نتیجه اعطا کنندگان وام اقدام به مصادره مسکن و فروش آن کردند.

یکی از ویژگی‌های بازار مسکن آمریکا این است که در بسیاری از ایالت‌ها، اگر دریافت کننده وام موفق به پرداخت بدهی خود به بانک نشود، بانک فقط حق مصادره مسکن خریداری شده با وام را دارد و حق مصادره کردن بقیه اموال دریافت کننده وام را نخواهد داشت. به همین دلیل اگر مبلغ باقی مانده از وام از قیمت مسکن بیشتر باشد، شخص دریافت کننده وام ترجیح می‌دهد باقی‌مانده وام را پرداخت نکند و در عوض مسکن را از دست بدهد. همین مسئله موجب افزایش هر چه بیشتر فشار به بازار مسکن آمریکا شده بود.

با ترکیدن حباب بازار مسکن ایالات متحده، بازار مسکن دیگر کشورها نیز افت شدیدی را تجربه کرد. با این حال بر اساس نمودار بالا، قیمت مسکن پس از بحران مجددا رشد کرد و در سال‌های 2017 به سطح قبلی بازگشت؛ امّا این بار بدون حباب. نمودار زیر شاخص قیمت مسکن در انگلستان را از اواخر سال 2006 تا ابتدای سال 2019 نمایش می‌دهد.

اوراق بهادار سازی

(در زبان انگلیسی: securitization)

یک مثال از اوراق بهادار سازی

برای درک بهتر مفهوم اوراق بهادار سازی، از یک مثال ساده استفاده می‌کنیم.

فرض کنید شخصی اقدام به خرید 10 کامیون، هر یک به مبلغ 100 میلیون تومان کرده است. در این صورت شخص برای مجموع این کامیون‌ها 1 میلیارد تومان پرداخت کرده است. حال فرض کنید شخص در ازای اجاره کامیون‌ها به افرادی که به کامیون نیاز دارند، سالی 10 میلیون تومان برای هر کامیون دریافت می‌کند. در این صورت مجموع دریافتی شخص در ازای اجاره تمامی کامیون‌ها در یک سال 100 میلیون تومان خواهد بود. این شخص باید برای اجاره کامیون‌ها به افراد دیگر، مجموعه‌ای از عملیات اجرایی را نیز انجام دهد؛ برای مثال باید افرادی را پیدا کند که کامیون‌ها را اجاره کنند، یا مثلاً باید پس از اجاره دادن کامیون‌ها، مبلغ اجاره را دریافت کند.

در این شرایط، شخص می‌تواند یک سرمایه‌گذار بیرونی پیدا کند که حاضر باشد در این پروژه سرمایه‌گذاری کند و با سرمایه‌گذاری وی، تعداد کامیون‌ها افزایش یابند. مثلاً سرمایه‌گذار مبلغ خرید کل کامیون‌ها (1 میلیارد تومان) را پرداخت کند و مالکیت 10 کامیون را دریافت کند و تمام سود یا ضرر حاصل از فعالیت کامیون‌ها را بپذیرد، امّا مدیریت کامیون‌ها همچنان در اختیار شخص باشد. شخص در ازای مدیریت کامیون‌ها کارمزدی (مثلاً 500 هزار تومان برای هر کامیون و در مجموع 5 میلیون تومان برای 10 کامیون) دریافت خواهد کرد. بنابراین پس از انتقال مالکیت کامیون‌ها به سرمایه‌گذار، در صورتی که 10 کامیون، 100 میلیون تومان سود حاصل کنند، 95 میلیون تومان متعلق به سرمایه‌گذار و 5 میلیون تومان متعلق به شخص (کارمزد مدیریت کامیون) است. شخص در این مثال برای سود بیشتر می‌تواند پس از انتقال مالکیت کامیون به سرمایه‌گذار اول، اقدام به خرید 10 کامیون دیگر کرده و مالکیت آن را به سرمایه‌گذار دوم منتقل کند. در این صورت کارمزد دریافتی توسط شخص 5 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و به 10 میلیون تومان می‌رسد.

در این مثال، سود شخص وابسته به این است که چه تعداد کامیون را می‌تواند خریداری کند و به سرمایه‌گذاران بفروشد. شخص به ازای هر 10 کامیونی که خریداری کرده و مالکیت آن را به سرمایه‌گذاران منتقل می‌کند، 5 میلیون تومان دریافت می‌کند. فعالیتی که در این مثال به آن اشاره شد، اوراق بهادار سازی نام دارد.

نقش اوراق بهادار سازی در بحران اعتباری 2007 – 2008

اعطا کنندگان وام، مانند شخصی که مدیریت کامیون‌ها را به عهده داشت، در بسیاری از موارد وام را نزد خود نگه نمی‌داشتند؛ بلکه پس از اعطای وام، وام را به دیگر سرمایه‌گذاران می‌فروختند و مدیریت آن را نزد خود نگه می‌داشتند. فرض کنید یک بانک، 100 وام 50 میلیون تومانی اعطا کرده است و قرار است از هر وام 10% سود دریافت کند. بنابراین مجموع وام‌های اعطایی برابر است با:

همچنین سود دریافتی از این وام‌ها برابر است با:

بنابراین بانک در ازای پرداخت مبلغ 5 میلیارد تومان، در آینده این مبلغ و سود آن را دریافت می‌کند. مجموع مبلغ و سود آن برابر است با:

حال بانک می‌تواند به جای نگهداری این وام‌ها نزد خود، آن‌ها را در ازای دریافت کارمزد به یک سرمایه‌گذار دیگر بفروشد. در واقع پس از فروش وام‌ها به یک سرمایه‌گذار دیگر، سرمایه بانک پیش از موعد پرداخت وام‌ها بازگشته است و همزمان فرصت سرمایه‌گذاری برای یک سرمایه‌گذار دیگر فراهم شده است. آزاد شدن سرمایه بانک پیش از موعد بازپرداخت وام، به بانک این امکان را می‌دهد که مجدداً وام پرداخت کند و مجدداً وام‌های جدید را به یک سرمایه‌گذار دیگر بفروشد و کارمزد آن را دریافت کند. هر چه این فرآیند بیشتر تکرار شود، کارمزد دریافتی بانک بیشتر خواهد بود.

بانک برای فروش وام‌ها به یک سرمایه‌گذار، یک ورق بهادار ایجاد می‌کند که قیمت آن برابر مجموع وام پرداختی است و بازده آن برابر بازده سود وام است. بنابراین، سرمایه‌گذار با خرید ورق بهادار مذکور (به قیمت مجموع وام‌ها) ، وام‌های پرداختی توسط بانک را خریداری کرده است و سود آن‌ها را دریافت خواهد کرد.

در چنین شرایطی، اگر دریافت‌کنندگان وام موفق به بازپرداخت وام نشوند، بانک ضرر نخواهد کرد؛ چرا که سرمایه بانک درگیر وام نیست؛ بلکه سرمایه سرمایه‌گذار درگیر وام است.

فرآیند بالا اوراق بهادار سازی نام دارد.

اوراق بهادار سازی یکی از عوامل مهم در ایجاد حباب در بازار مسکن آمریکا بود. هنگامی که بانک‌ها می‌دانستند قرار است وام‌های ایجاد شده را به دیگر سرمایه‌گذاران بفروشند و سرمایه خودشان درگیر وام‌ها نخواهد بود، دیگر به کیفیت وام‌ها توجه چندانی نداشتند و توان بازپرداخت وام توسط دریافت کننده وام را مورد توجه قرار نمی‌دادند. در این شرایط بانک‌ها انگیزه اعطای وام به هر شخصی را دارند؛ چرا که اعطای وام‌های بیشتر موجب سود بیشتر برای بانک‌ها خواهد بود.

ضررهای ناشی از بحران اعتباری 2007 – 2008

بحران اعتباری ضررهای شدیدی را به بخش‌های مالی و غیر مالی اقتصاد آمریکا وارد کرد. در نتیجه این بحران، بانک‌های بزرگی نظیر Citigroup، UBS، Merrill Lynch ضررهای بسیار بزرگی را تحمل کردند. در بسیاری از موارد، با کمک‌های دولتی از ورشکسگی و سقوط بانک‌های جلوگیری شد؛ با این حال برخی از بانک‌ها نظیر Lehman Brothers ورشکسته شدند. تصویر زیر، یکی از پرسنل Lehman Brothers را در سال 2008 نشان می‌دهد؛ این فرد اخراج شده و با وسایل خود از بانک خارج می‌شود.